En BOE del día 5 de junio de 2013, se ha publicado la Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Entrada en vigor el día 6 de junio de 2013.

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (B.O.E. de 5 de junio de 2013), en vigor desde el día siguiente a su publicación, nace con el objetivo fundamental de flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio. Y esta finalidad se busca mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuyas notas esenciales son las siguientes:

• Se refuerza la libertad de pactos y se da prioridad a la voluntad de las partes en el marco de lo establecido en el Título II de la Ley.
• Se reduce la duración de la prórroga obligatoria de cinco a tres años, y de tres años a uno la prórroga tácita.
• Se permite la recuperación del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, siempre que haya transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento.
• Se prevé que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días, reconociéndose la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para este supuesto.

Se considera que es necesario normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico; por eso se legisla en el sentido de que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho, y que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.

Igualmente, se modifican determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en orden a dar solución a las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los procesos de desahucio. En concreto se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual, que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no.

Respecto al régimen transitorio, los arrendamientos urbanos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en le régimen jurídico que les era de aplicación.
Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.
En cuanto a los procesos que estuvieran en trámite a la entrada en vigor de la presente Ley no les serán de aplicación las modificaciones introducidas en la LEC, continuando su sustanciación, hasta que recaiga decreto o sentencia, conforme a la legislación procesal anterior.